Passoire thermique à Perpignan : le guide 2026 du bailleur

Trois dates à retenir, aucun report adopté

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a intégré la performance énergétique aux critères de décence du logement loué. Conséquence directe : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire. Les F basculeront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.

Un assouplissement a bien été discuté : la proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ces trois échéances restent donc le droit applicable, et c'est sur elles qu'un bailleur perpignanais doit caler ses décisions, pas sur un hypothétique report.

Un peu plus de 900 passoires : le plus petit stock du réseau

Perpignan aborde ce calendrier en position favorable. Sur les 33 681 DPE enregistrés par l'ADEME depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026), 2,3 % ressortent en F et 0,4 % en G : 2,7 % de passoires, le taux le plus bas de tout notre réseau de villes. La zone climatique H3 réduit les besoins de chauffage, la classe C concentre près de 46 % des diagnostics et la part de A-B est la plus forte que nous observions (voir les classes du DPE à Perpignan et notre point chiffré 2026).

Ces logements F et G ne sont pas répartis au hasard : ils se nichent dans le bâti ancien du centre, Saint-Jacques et les îlots vétustes en tête, et dans les petites surfaces louées aux étudiants de l'UPVD. Le mur catalan, galets roulés et assises de briques, y complique en plus la modélisation du DPE.

Louer un G malgré tout : ce que risque vraiment le bailleur

Aucune amende automatique ne tombe : le levier appartient au locataire. Un G reloué depuis le 1er janvier 2025 est un logement non décent ; l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Le bail en cours, lui, se poursuit : personne n'oblige le locataire à partir.

S'y ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou G ne peut plus augmenter, ni en cours de bail ni entre deux locataires. Perpignan ne pratique aucun encadrement des loyers au loyer de référence ; seul ce gel national s'applique. Mais sur l'un des marchés les moins chers des grandes villes françaises, où beaucoup de ménages surveillent chaque euro de factures, un logement énergivore se remarque vite et se reloue mal.

Le piège catalan : une bonne étiquette, un été difficile

Depuis sa refonte de juillet 2021, le DPE évalue aussi le confort d'été. C'est l'angle mort des bailleurs perpignanais : en zone H3, le chauffage pèse peu et l'étiquette sort souvent flatteuse, alors qu'un appartement sous toiture, sans volets ni ombrage, peut devenir étouffant de juin à septembre. La Tramontane ajoute sa part : ce vent fréquent met les menuiseries à l'épreuve et révèle les infiltrations d'air (notre analyse confort d'été et Tramontane).

Pour un bailleur, l'enjeu est concret : un logement bien classé mais pénible l'été nourrit plaintes, rotation des locataires et vacance, dans un centre où celle-ci est déjà élevée. Notre page confort d'été et Tramontane détaille les indicateurs du DPE à vérifier avant la mise en location.

Dérogations : centre ancien, copropriété, bâti fragile

Le décret du 18 août 2023 borne ce que le juge peut imposer, dans trois situations. La première parle au centre ancien de Perpignan, où le patrimoine protégé peut conduire l'Architecte des Bâtiments de France à refuser une isolation par l'extérieur : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. La deuxième vise la copropriété dont l'assemblée générale a rejeté les travaux que vous proposiez. La troisième couvre le risque de pathologie du bâti, à prendre au sérieux sur les maçonneries anciennes de galets (notre article mur catalan et DPE). La loi du 9 avril 2024 accorde en plus un sursis quand des travaux collectifs votés attendent leur exécution.

Aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer : elles évitent seulement une condamnation à des travaux impossibles. Archivez chaque pièce : refus écrit de l'ABF, procès-verbaux d'assemblée, études techniques.

Fiabilisez votre classe avant le moindre devis

Deux vérifications peuvent changer la donne sans le moindre chantier. La date d'abord : les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ; si votre étiquette en dépend, commencez par refaire un DPE (90 à 210 € à titre indicatif). La surface ensuite : l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils pour les logements de 40 m² ou moins, fréquents autour de l'UPVD ; pour un DPE établi entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation portant la nouvelle étiquette.

Si la classe F ou G se confirme, avancez dans l'ordre :

• Commandez un audit énergétique : il hiérarchise les travaux et estime la classe atteinte après chaque scénario.
• Priorisez les gestes payants en climat catalan : isolation de la toiture, menuiseries étanches face à la Tramontane, protections solaires, ventilation.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé par paliers pour les immeubles d'avant 2013 : plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, les autres à partir de 2026.
• Après travaux, faites établir un nouveau DPE et actualisez le dossier de location avant de signer le bail.

Aides locales ou vente : les deux portes de sortie

MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs, mais ses conditions évoluent régulièrement : nous ne citons aucun montant, vérifiez les règles du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le financement. À Perpignan, l'Espace conseil France Rénov', adossé au Guichet Rénov'Occitanie de Perpignan Méditerranée Métropole (35 boulevard Saint-Assiscle), offre un conseil gratuit et neutre : le bon premier rendez-vous avant de signer un devis.

Vendre reste l'autre issue, parfaitement légale même pour un G occupé. Pour une maison ou une monopropriété classée E, F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE (500 à 1 000 € à titre indicatif, valable 5 ans) ; un appartement en copropriété y échappe. Le dossier de vente comprend aussi, à Perpignan, l'état termites et l'état des risques, dans une ville concernée par le risque d'inondation. Un DPE récent et un audit chiffré aident enfin à défendre le prix face à la décote des passoires.