Délai de vente à Perpignan : 6 109 logements performants vous font concurrence

Le délai ne se joue pas sur le manque d'acheteurs

On explique souvent l'allongement des délais par la raréfaction de la demande. À Perpignan, cet argument tient mal : le marché n'a perdu que 14 % de ses ventes depuis 2019, l'un des reculs les plus modérés que nous ayons mesurés.

Ce qui joue ici est différent, et tient à la composition de l'offre. La répartition des classes montre un parc inhabituellement performant.

Un parc où le bien bien classé est courant

Sur 34 580 diagnostics publiés, 6 109 logements atteignent les classes A ou B, soit 17,7 % du parc. La classe C en rassemble 15 851 de plus.

Autrement dit, 21 960 logements perpignanais, soit près de deux sur trois, se situent en A, B ou C. En face, 929 seulement sont classés F ou G, dont 140 en G, soit 2,7 % du parc.

La classe D en rassemble 8 688 et la classe E 3 003. Le parc perpignanais est donc nettement décalé vers le haut de l'échelle, situation que peu de communes partagent.

Ce que cette abondance produit

Un vendeur mal classé compte d'ordinaire sur un argument implicite : l'acheteur ne trouvera pas mieux facilement. À Perpignan, il le trouve.

Pour 3 003 logements classés E, il existe plus de cinq fois plus d'alternatives en C, et deux fois plus en A ou B. Le bien mal noté n'est donc pas refusé, il est simplement reporté au profit d'un autre, et le report ne se négocie pas.

Le contraste avec les villes du Nord

La comparaison éclaire le mécanisme. À Orléans, 610 logements seulement atteignent A ou B sur 40 387, soit 1,5 %. Un bien performant y constitue une rareté commerciale.

À Perpignan, la même performance situe le bien dans un ensemble de 6 109 logements. La note ne crée donc pas d'avantage, mais son absence crée un handicap : la dissymétrie est complète.

Le climat explique, sans tout expliquer

La zone méditerranéenne réduit fortement les besoins de chauffage, et le DPE mesure d'abord cela. Un mur médiocre y coûte moins de kilowattheures qu'en Bourgogne.

Mais la structure du parc joue aussi : Perpignan a beaucoup construit depuis les années 1990, et le bâti récent bénéficie des réglementations thermiques successives. Le climat seul n'aurait pas produit 6 109 logements en A ou B.

La conséquence est durable. Chaque programme neuf livré ajoute des logements en A ou B au stock disponible, donc la concurrence subie par un bien mal noté s'aggrave d'année en année sans qu'aucune règle ne change.

Maison et appartement, l'écart inversé

Contrairement à la plupart des communes, la maison perpignanaise s'en sort mieux que le collectif sur les bonnes notes. 21,4 % des 5 230 maisons atteignent A ou B, contre 17,4 % des 28 091 appartements.

Sur les mauvaises notes, l'écart reste faible : 3,7 % de passoires pour les maisons contre 2,5 % pour les appartements. Le type de bien n'est donc pas un critère de tri déterminant ici.

Cette configuration est rare. À La Rochelle, la maison affiche 12,5 % de passoires contre 2,3 % pour le collectif, un rapport de plus de cinq à un. Un acheteur perpignanais peut donc arbitrer sur la surface et l'adresse sans que la catégorie du bien pèse sur son risque énergétique.

Le marché perpignanais en 2024

1 926 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 131 077 € et 1 782 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 72 mètres carrés.

En 2019, la commune comptait 2 237 ventes à 114 961 € en moyenne. Le prix a donc progressé de 14 % et le volume reculé de 14 %, un équilibre plus stable que dans la plupart des communes examinées.

Ce que la mauvaise lettre coûte ici

L'étude des notaires parue en 2024 retient environ 25 % d'écart pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen perpignanais de 131 077 €, cela représente environ 32 769 € pour une maison et 15 729 € pour un appartement. La hausse de 14 % du marché depuis 2019 couvre donc les 12 % d'un appartement, mais pas les 25 % d'une maison.

Les trois causes réelles d'un délai qui s'étire

Aucune ne tient au marché. La première est le diagnostic manquant à la publication, qui retarde les premières visites puisque la classe doit figurer dans l'annonce.

La deuxième est la classe annoncée de mémoire et démentie par le rapport quinze jours plus tard. La troisième, la plus coûteuse sur un marché aussi fourni en alternatives, est la découverte tardive : l'acheteur ne discute pas, il passe au bien suivant.

C'est la différence essentielle avec un marché tendu. Ailleurs, une mauvaise surprise ouvre une négociation ; à Perpignan, elle ferme le dossier, parce que l'acquéreur n'a aucune raison de s'accrocher.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note qui vous exclut d'un marché majoritairement bien classé, examinez son fondement. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Sur un parc où 17,7 % des logements atteignent A ou B, une note injustement basse isole d'autant plus.

Ce que l'étiquette ne dit pas ici

Un point mérite d'être anticipé par le vendeur plutôt que soulevé par l'acheteur. Le DPE mesure une consommation de chauffage conventionnelle, faible en zone méditerranéenne, et ne dit rien du confort par forte chaleur.

Or c'est la contrainte réelle d'un été perpignanais. Décrire l'orientation, les protections solaires et l'inertie du bâti vaut mieux que de laisser la lettre répondre à une question qu'elle ne traite pas.

L'ordre qui raccourcit le délai

Obtenez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main. Sur un marché où l'acheteur dispose de milliers d'alternatives mieux classées, la lettre doit trier en votre faveur dès la première ligne.

Vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Et si la note vous range parmi les 929 logements en F ou G, l'audit énergétique chiffre les travaux et remplace un report silencieux par une discussion chiffrée.